調査の目的は？

「円滑に交渉をすすめる」
「過度なクレームに毅然と適切に対処する」
「訴訟準備をする」
この３つを満足させるために、調査を実施いたします。
調査内容や依頼背景はまちまちですが、お客さまの目的に沿い、人物を調べる、会社を調べる、事実関係を押さえていく、のが弊社の役割と考えています。

どういう業態からの依頼が多いのか？

・再開発プランナー・再開発コーディネーター
・店舗開発部門
・プロパティマネージメント・アセットマネージメント
・ゼネコン・デベロッパーの開発担当者
・セネコン・デベロッパーの近隣対策専担者
・不動産仲介業
不動産や建設に関連するあらゆる業態のみなさまから、ご相談をいただき、調査を実施してきました。

もちろん、上記業種スタッフの他、弁護士経由のご依頼も含みます。

８つのケースタディ

以下にまとめました。調査はお客様各々の背景や事情で大きく変わります。

１つとして同じ調査はありませんが、どの方の調査目的も、結局は冒頭の３つに集約されます。

ケーススタディをご覧いただけば、「いつ」「なにを」「いくらで」調査したらよいのか？が明確になってくるはずです。

調査事例１（テナント調査）
【依頼者】外資系　ＰＭ事業者
【背景】一帯の再開発事業を計画中。まだプロジェクトは公開していないので、対象テナントに、情報が漏えいするような接触は回避。そして、特に反社会勢力と思われる企業・個人の存在は、事前にしっかり把握しておきたい。
【調査結果】　依頼者サイドには、前所有者からのテナント情報が事前にあり（ただし、表面的な情報）。調査の結果、新たな情報を入手することができた。とくに、「覆面調査」によって、買収予定物件のテナントが、再開発事業の動きを知った場合、どのような動きに出るだろうか？の予測に資する調査報告ができた。また妥協点があるかないか、あればどのようなことが考えられるか？の情報提供ができた。
【調査料金】80万円＋実費

調査事例２（人物調査）
【依頼者】不動産管理業（公開企業）
【背景】管理物件の賃借人が無断転貸し、突然転借人の存在が判明。賃貸保証人の経営法人が、反社勢力と相当深い接点を持っているらしい・・・、新聞報道によって発覚したのが、そもそもの発端。
【調査ポイント】転借人と賃借人の関係、転借人の勤務先など属性を正確に把握したい。結果により、ダイレクトに法的措置を取るべきか、任意で交渉で妥結できるか？を探る。
【結果】転借人の前住居管理人に接触、協力の上、勤務先割り出し。反社接点ないことが判明し、依頼人に報告。
【調査料金】20万円＋実費

調査事例３（法人調査）
【依頼者】外資系　債権投資事業者
【背景】Ｍ＆Ａ案件。買収を検討している休業中レジャー施設について、所有者の売却先が「リニューアルの計画がある」と主張。その真偽を多方面から確認をしてほしい。またこのレジャー施設には反社会勢力関与の噂も聞かれ、併せて調査を依頼したい。
【調査結果】隣接地での風評、地方公共団体への許認可状況のヒアリングした。反社会勢力とのあからさまな関与は見られず、あくまで噂程度と判断。売却先が主張するリニューアル計画については、地方公共団体の担当者レベルとでは、大幅な齟齬をきたしていることが判明。当初の買収交渉価格について大幅見直しを検討。
【調査料金】20万円＋実費

調査事例４（法人調査）
【依頼者】外資系　債権投資事業者
【背景】開発予定の所有地隣地に突如、廃棄物処理関係施設を計画すると突然通告があり、その申請書類の写しを送付してきた。 やりくちがかなり乱暴で、対策を慎重に練る必要性を感じている。
【調査結果】以前隣地の不動産購入をめぐって、トラブルめいたことがあった。依頼者へのプレッシャーのかけ方が乱暴であり、反社会的要素を含んだ人物でないかなどを疑った。本人そのものは反社勢力でないものの、人物的に粗暴な一面があることを聞き取りできた。
【調査料金】20万円＋実費

調査事例５（人物調査）
【依頼者】外資系　ＰＭ事業者
【背景】再開発予定地と境界を接する所有者に、境界線確認の立会いを依頼。しかし返答が一切なし。当該地には遊興店舗があり、万一反社との結びつきが強いとなると対処方法・交渉を検討しなければならない。
【調査のポイント】通常の話が出来る人なのか、まったくアウトロー的な人物であるのか、の見極めがつけられれば、ベスト。
【調査結果】本人の現況実態を判明させるまでには至らず。ただ、過去に離婚歴がありその親族から経歴などの情報を収集、相当程度の人物判断に資することができた。反社会勢力そのものではなかった。
【調査料金】20万円＋実費

調査事例６（人物調査）
【依頼者】ゼネコン（上場）
【背景】分譲の億ションを新築で購入。しかし１年後にかなり執拗なクレームや乱暴な物言いで、無理難題を施主や施工手に訴える。瑕疵担保責任の範囲で修補は施したが、要求が常識を到底超えており、常人とは考えられない。
【ポイント】億の物件をキャッシュで購入した顧客なので、その人物に関する情報がまったくない。ある程度情報を持っていないと、交渉の仕方・対処の方法に、幅が持てなく、常に後手の対応になってしまう。これまで物言いから反社と感じないこともない。
【調査結果】その本人、属性情報を判明させることができた。反社ではない。弁護士を介入させ、しかるべき法的措置で対応することに。
【調査料金】20万円＋実費

調査事例７（法人調査）
【依頼者】上場企業子会社
【調査結果】親会社の主要株主に突如として登場した人物。全く得体がが知れず、なにかと噂がよろしくない。リスクコントロール上、対象者情報を把握しないと問題である。
【調査結果】行動調査（3週間）を実施。三業地での風俗業を経営。しかし当局への情報公開請求も許可・届出が確認できず、違法行為疑いが大きいことが判明した。
【調査料金】500万円＋実費

調査事例８（法人調査）
【依頼者】外資系ＰＭ事業者
【背景】買い受けた収益物件の賃上げを検討。テナントは相当以前から入居しているため、近隣相場に比べ低額。訴訟をしても調停で現行２０％程度アップの決着と思われ、満足いく問題解決とならない。また以前、反社との関わりの噂を耳にしたことも。
【ポイント】Ｂ／Ｓ，Ｐ／Ｌはある程度入手している。ヒアリングベースなどから、実質的な収支状況を知り、どの程度までの賃上げ交渉にのぞめるのか？この感触がつかめれば、金銭和解を持ち掛ければいいか、訴訟でないと解決しないのか？の取捨選択が可能である。
【調査結果】オフバランスを含めた全体の収益状況を入手。調査前の段階よりも格段に核心情報が増え、今後の方針について選択肢が広がった。
【調査料金】50万円＋実費

１７の調査依頼背景

ケーススタディを細かく記載できない下記事例で、お客様がどのような背景でお悩みなっていて、調査を実施したかをシンプルにまとめました。

①行方不明調査
依頼者： 不動産仲介業
【背景】私道の一部だけが、登記上前所有者名義のまま（相当以前に前所有者から物件購入した際に、私道部分のみ所有者変更登記が漏れていた）。このままだと、土地売却に支障がある。私道所有者と接触したいが、多重債務者らしく、外部との接触を絶っているが節あり。

②行方不明調査
依頼者： 不動産開発業
【背景】現況、レジャー施設の私道として使用していた土地が、登記関係を調査したら、レジャー施設開園前の土地所有者名義のままになっていた。
私道所有者と接触し、登記の手続きを完了させたい。施設開演は数十年も前の話で、当事者としては対応に苦慮。

③テナント調査
依頼者：プロパティーマネージメント
【背景】一帯の再開発事業を進めている。まだ当事者関係にはいっていないため、うかつな接触は避けたい。前所有者から情報を仕入れてはいるが、それ以上の情報を入手できないか？買収予定の物件のテナントが、再開発についてどのような意向をもっているかを知りたい。交渉によって、妥協点があるかないかを探りたい。依頼者の動きが知られないように「覆面調査」で。

④テナント調査
依頼者：プロパティーマネージメント
【背景】シャッターが下りている地方の出先店舗のようである。現地に行っても情報がいまひとつ集まらない。現地での実態を詳しく知りたい。

⑤近隣調査
依頼者：デベロッパー
【背景】マンション開発の反対派による行き過ぎた抗議運動に、工事と販売所が妨害されている。しかもやり口が悪質。損害賠償請求を提起するために、妨害者の氏素性を特定したい。
【結果】行動調査を行い、集会から解散後の人定を実施。氏素性を特定し、損害賠償請求を提訴。

⑥近隣調査
依頼者：デベロッパー
【背景】マンション開発着工前に、周辺地域の特性などを把握しておきたい。地主の動向、突飛な行動の持ち主はいないか？この地域で紛争事件などが発生したことがあるかないか？
【結果】マーケティングリサーチな動きをした。ポイントとなりうる地主などを選び、覆面調査を実施した。

⑦人物調査
依頼者：不動産管理業
【背景】管理物件の賃借人が、無断転貸。賃借人保証人が事件を起こしたことで事態が発覚。事態を収拾する必要に迫られた。 賃借人と転借人の関係や、人物・属性について把握することで、しかるべき対処を。

⑧法人調査
依頼者：プロパティーマネージメント
【背景】Ｍ＆Ａ案件。買収検討先が所有する休業中レジャー施設のリニューアル計画についての確認をしてほしい。隣接地での風評、地方公共団体への許認可状況のヒアリング。
【結果】情報収集の結果、買収検討先が報告するリニューアル計画と、地方公共団体の担当者レベルとでは、大幅な齟齬をきたしていることが判明。

⑨人物調査
依頼者：プロパティーマネージメント
【背景】隣接地の購入を検討。所有者が亡くなり、相続が発生した模様。 相続が発生したことによって、土地購入の交渉において、障害になることなど、問題になることなどを事前に把握したい。

⑩法人調査
依頼者：プロパティマネージメント
【背景】隣地に突如、廃棄物処理関係施設を計画し、その申請書類の写しを送付してきた。以前隣地の不動産購入をめぐって、トラブルめいたことがあった。本件の意図を知るとともに、反社会的要素を含んだ人物でないかなどを含め、実態把握をしたい。

⑪法人調査
依頼者：プロパティマネージメント
【背景】不動産売買の取引を求めてきた。
【結果】高齢者入居施設を実質的に経営している人物の関連法人、所有不動産の各種謄本を相当数入手。分析の結果、過去に多重債務者であったことが判明。経営母体の運営能力にも、疑問符がついた。

⑫法人調査
依頼者：不動産開発業
【背景】大型不動産物件の買いを申し出来てきたが、接してみると、胡散臭さも感じ、企業として付き合うに足る先なのか？をきちんと見極めたい。
【結果】大手調査会社に申告していた代表者経歴が詐称であることが判明。また地方公共団体の許認可の進捗状況をヒアリングし、調査対象者の言に信憑性がなくなった。

⑬法人調査
依頼者：不動産開発業
【背景】瑕疵物件に関する損害賠償請求訴訟。相手方の出した訴訟資料（マスコミ記事・議事録）について、疑問を感じる。都合のいいように、訴訟資料として利用しているようにしか考えられない。
【結果】記事に出ていた当時の事実関係を調査。元議員、親族、マスコミに接触し取材をした。前審での判決から依頼者サイド有利に持っていくことができた。

⑭人物調査
依頼者：プロパティマネージメント
【背景】境界の立会いを隣地所有者に依頼したが、返答が一切なく、困っている。話が通じる人なのか、アウトロー的な人物であるのかの見極めがつけられれば、ベスト。

⑮人物調査
依頼者：ゼネコン
【背景】高額マンションを購入も、１年後にかなり執拗なクレームや無理難題を施主や施工手に訴えてくる。正当な対応・保障の範囲を到底超えている。
キャッシュで購入した顧客なので、その人物に関する情報がまったくいうほどない。ある程度情報を持っていないと、交渉の仕方・対処の方法に、幅が持てなく、常に後手の対応になってしまう。

⑯法人調査
依頼者：不動産仲介・ゼネコン
【背景】ＮＰＯの法人が、接触してきた。企業イメージをアップするため、社会貢献のためとして、海外のボランティア事業に協力をしてほしいとして、金員提供と取引を求めてきた。 申し出は充分理解できるが、そう言ってきた人物が、半ば強引な持ちかけ方をしてくるので、信用できない。かといって、本当にボランティアであったならむげに断れない。

⑰人物調査
依頼者：プロパティマネージメント
【背景】開発に関して、執拗な抗議を申し立ててくる。しかも、専門用語を駆使して、普通ではない。業界の人物ではないか？など、目的や実態把握をしたい。